Indikatoren måler antall boenheter som er regulert til boligformål, men ikke ennå bebygget/utviklet til dette formålet, i forhold til befolkningsveksten. Indikatoren sier dermed noe om hvorvidt kommunens boligreserve er tilstrekkelig for å dekke eventuell økning i behovet/etterspørselen etter boliger. En høy verdi for denne indikatoren vurderes som positivt for boligvennligheten.

Vi har definert en kommunes boligreserve som «antall boliger som kan bygges på bakgrunn av vedtatte detaljreguleringer og vedtatte områdereguleringer uten krav til detaljregulering.»

Den regulerte boligreserven er en beregnet størrelse og må dermed leses som et anslag. Endelig utbygging kan gi både færre og flere boligenheter enn det planen indikerte. Det er i hovedsak to grunner til det, en planmessig og en markedsmessig. Den ene er at krav til utforming og kvalitet stilt i planer eller i byggeteknisk forskrift har gjort at potensialet i reguleringsplanen blir lavere enn antatt da planen ble vedtatt (planmessig), eller fordi ikke alle boligenhetene har blitt realisert (markedsforhold). Den beregnede boligreserven er imidlertid kommunenes beste anslag på et gitt tidspunkt.

Variabelen ble utviklet av SØA i forbindelse med et prosjekt gjennomført i samarbeid med Rambøll for Kommunal- og moderniseringsdepartementet (Rambøll og SØA, 2021), og vi har benyttet samme definisjon i Boligvennlighetskåringen.

For å vurdere om boligreserven er stor eller liten i en kommune, er det relevant å sammenlikne med forventet befolkningsvekst i kommunen. Vi har utviklet en enkel indikator for dette som tar utgangspunkt i størrelsen på boligreserven. Ved å trekke fra forventet befolkningsvekst per år, og forutsetning om at det i gjennomsnitt bor 2 personer per bolig, kan vi måle hvor mange år med befolkningsvekst en gitt boligreserve «tåler» før den er uttømt. Dette er selvsagt en forenklet framstilling ettersom boligreserven stadig blir tilført «nye» boliger gjennom nye reguleringsplaner, men gir likevel et anslag på størrelsen til boligreserven på et gitt tidspunkt.

Indikatoren tar utgangspunkt i følgende forutsetninger:

• Størrelsen på boligreserven per januar 2021. Vi har her samlet inn tall for de 20 største kommunene i Norge målt ved antall innbyggere. For kommunene Oslo, Bergen, Stavanger, Sandnes, Trondheim, Bodø og Tromsø har vi tatt utgangspunkt i kartleggingen som ble gjennomført i (Rambøll og SØA, 2021). For de resterende kommunene har vi gjennomført en egen kartlegging. Vi har tall for Kristiansand, Drammen, Nordre Follo, Bærum, Tønsberg, Sandefjord, Ålesund og Lillestrøm. For kommunene Moss, Sarpsborg, Fredrikstad, Asker og Skien har vi ikke mottatt tall for boligreserver.
• Framtidig befolkningsvekst er usikker. Vi har tatt utgangspunkt i historien og lagt til grunn en videreføring av gjennomsnittlig historisk befolkningsvekst i femårsperioden 2016-2020.
• Antall boliger per person. Vi har lagt til grunn 2 personer per bolig.

Indikatoren er en forenklet framstilling, men gir likevel et interessant innblikk i størrelsen på boligreserven, sammenlignet med befolkningsutviklingen i kommunen. På den ene siden vil den regulerte boligreserven stadig «fylles på» med nye boliger gjennom nye reguleringsplaner, og boligreserven er dermed ikke en statisk størrelse. Det er derfor også interessant å følge utviklingen i antall regulerte boliger for å vurdere kommunenes tilrettelegging for boligproduksjon.

På den andre siden kan en stor boligreserve også inneholde gamle planer som ikke lenger er realiserbare under gitt regulering, og det kan være nødvendig at områder må omreguleres. En stor boligreserve i en kommune kan derfor, i hvert fall teoretisk, også være en indikasjon på at mange av planene ikke er realistiske å gjennomføre under dagens regulering.